מרכז הורים וילדים בע"מ נ' קורמן נחום בע"מ

פסק דין

1.תביעה ותביעה שכנגד שיסודן בסכסוך שכירות ביחס למושכר עסקי. התובעת (להלן: "טנדו") שכרה שטח בקניון של הנתבעת, והיא מפעילה בו מרכז הורים וילדים. הסכם השכירות (להלן "ההסכם") הינו מיום 20.3.06, תקופתו לשנה ואופציה שנתית מתחדשת ל 4 שנים נוספות, היינו בסך הכל (במקור) 5 שנים. בשלב מאוחר יותר הוספה להסכם החתום תוספת בכתב יד , אף היא בחתימת הצדדים. אותה תוספת מעניקה לטנדו אופציה של 5 שנים נוספות במחיר שלא יעלה על מחיר האופציה של השנה הרביעית. הביטוי "מרכז הורים וילדים" נזכר ככזה במטרת השכירות שנקבעה בסעיף 8 להסכם השכירות. על משמעות הביטוי (מה יכול הוא לכלול) נטושה מחלוקת בין הצדדים. התובעת טוענת שמטרת השכירות, כעולה מביטוי זה, מאפשרת קיום משחקיה לפעוטות, חנות מוצרים לפעוטות, וכן מכירת כיבוד ושתייה, במזנון שהיא מפעילה במקום, להורים וילדים המבקרים בו. הנתבעת (להלן: "קורמן") אינה חולקת על כך שמשחקיה יכולה אכן להיות כלולה במטרת השכירות החוזית, ואולם היא טוענת שהתובעת שינתה באופן חד צדדי את מטרת השכירות; שכן באותו מזנון שהיא מפעילה יש לראות בית קפה של ממש, ומטרת השכירות אינה כוללת הפעלת בית קפה או חנות למכירת מוצרים לפעוטות.

2.הפרות נוספות של הסכם השכירות להן טוענת קורמן, מלבד שינוי מטרת השכירות, הינן:

עבודה בשבת בניגוד לתקנון המרכז המסחרי, שהסכם השכירות מחייב את טנדו לקיים הוראותיו. טוענת קורמן גם שהעבודה בשבת מנוגדת לחוק העזר העירוני כאשר סע' 23 להסכם השכירות קובע כי "השוכר מתחייב להחזיק המושכר במצב טוב ותקין, למנוע גרימת כל נזק למושכר, להקפיד על נקיון המושכר וסביבתו הקרובה, למלא ולבצע כל הוראות חוק, תקנה, צו או חוק עזר אחר בקשר למושכר, החזקתו והשימוש בו". אם כן, לשיטת קורמן, הפרת חוק העזר העירוני, משמעה הפרת ההסכם .

העדר רישיון עסק לטנדו (בזמנו אף הוגש נגד טנדו כתב אישום בגין ניהול עסק ללא רישיון. בשלב זה כבר התקבל רישיון עסק למטרת ניהול מזנון. ביחס למשחקיה לפעוטות שמפעילה טנדו – האחרונה טוענת שעסק ממן זה ממילא אינו טעון רישוי. כפי שיבואר – לטעמי ענין אחרון זה אינו נצרך להכרעה ).

פריצת דלת התוחמת את המושכר שבוצעה ביום 11.1.08 ללא הרשאה. כמו כן נסיון לנגישות למערכת הספרינקלרים של הקניון ללא הרשאה (שני הדברים – כדי לעמוד בדרישות שלטונות כיבוי אש שבאה לאור העובדה שבמקום מתקיימת משחקיה בה שוהים פעוטות עם הוריהם).

פריצת חדר החשמל הראשי בקניון, ב 27.7.07 גרימת נזק לדלת ואי תשלום בגין התיקון. המקרה האחרון – במסגרת אחת השבתות כאשר כבה החשמל באמצע אירוע של יום הולדת לאחד הפעוטות ומי מן הנתבעות שכנגד או אורחיהן פרץ חדר החשמל כדי לחדש הזרם. בעקבות המקרה הוחלפה הדלת והמנעולים בעלות של 3084 ₪ (מכתב דרישה להשבת הסכום יצא ב 21.8.07).

הפרות נוספות המתבטאות בפריצת דלתות ראשיות של הקניון, כניסה ללא הרשאה למשרדי המנהלה, הותרת שקיות זבל וקרטונים דרך קבע בלובי, עישון בלובי ואי הענות לדרישה להפסיקו והתנהגות משולחת רסן כלפי נציגי קורמן בפרט מנהל הקניון מר יואב וונדרהורן.

טנדו אינה יכולה להתכחש לכך שבתקנון המרכז המסחרי נאסרה העבודה בשבת (סעיף 6 לתקנון), וכי הסכם השכירות עליו חתמה מטיל עליה החובה להישמע להוראות התקנון. סעיף 24 להסכם קובע כי "השוכר מתחייב לשמור על הוראות המשכיר ו/או חב' הניהול, כפי שיפורסמו מעת לעת או כפי שימסרו לשוכר, בין בתקנון ובין בכל דרך אחרת ולקיים במלואם את כל ההוראות הנ"ל". אלא שטוענת טנדו כי התקנון לא צורף להסכם שנחתם עמה, איש לא יידע אותה בדבר איסור עבודה בשבת, דרכן של משחקיות לילדים דוגמת עסקה לפעול בשבת, הדבר ידוע ומקובל ואף מותר לפי חוקי העזר העירוניים (כאשר מטבע הדברים בשבת מבקשים לא מעט הורים לפעוטות לבלות זמן איכות עם ילדיהם במשחקיות או מרכזי הפעלה דוגמת אלו של הנתבעת), והעיקר: התנהלותה של טנדו מרגע כניסתה למושכר ואף בשלב המו"מ לפני כריתת ההסכם, היתה מול מנהלו הקודם של המרכז המסחרי מר יצחק חדד (להלן: "חדד"). האחרון הסכים ומעולם לא הערים קשיים על הפעלת המושכר בשבת. הלכה למעשה פעל עסקה של טנדו בשבתות מרגע כניסתה למרכז המסחרי של קורמן, בלא מחאה ואף בהסכמה. רק כאשר מכר חדד מניותיו בשותפות המפעילה את המרכז, ובמקומו החל לנהל מר ונדרהורן את המרכז (ביולי אוגוסט 2007), החלה הנתבעת להערים קשיים על הפעלת המושכר בשבת בניגוד להסכמות שבין הצדדים, שמצאו ביטוין "בשטח" כשנה וחצי לערך. אותן הסכמות אפוא הינן לשיטת טנדו חלק מיחסי השכירות החוזיים המחייבים שבין הצדדים ונקלטו לחוזה השכירות, גם אם לא מצאו ביטוין בכתב באותו חוזה ובמקור.

לסכסוך בין הצדדים התייחסתי בהרחבה בהחלטה מפורטת מיום 25.5.08 שניתנה בסעד הזמני שהתבקש על ידי טנדו. הסעדים הזמניים שהתבקשו חפפו הסעדים שהתבקשו אף בתביעה העיקרית של טנדו, כדלקמן: ליתן צו מניעה לקורמן שימנע כל פעולה שיש בה כדי לגרום להפרעה בניהול עסקה של טנדו כפי שקויים עד היום, שימנע בפרט ניהול עסקה של טנדו גם בסוף השבוע בימי שבת, לצוות על הנתבעת להפעיל מעלית המרכז המסחרי אל הקומה ובה המושכר גם בסוף השבוע (שכן האחרונה חדלה מכך בשלב מסוים), למנוע מקורמן להפריע לטנדו להשגת התנאים הנדרשים לקבלת רשיון עסק (לרבות מילוי דרישת שירותי הכבאות בענין קביעת פתח חירום ובענין מתזים), לצוות על קורמן לאפשר לתובעת גישה לחדר החשמל לרבות מתן מפתחות לחדר החשמל ולמסור לטנדו גם מפתחות הכניסה למרכז (כדי שתוכל לנהל המושכר בשבת), לצוות על קורמן והפועלים מטעמה לחדול מפיזור איומים לעובדי ומנהלי טנדו, ולספק את כל השירותים הדרושים להמשך הפעלת עסקה של טנדו כפי שהוא פועל עד היום ואף במהלך סוף השבוע.

עוד בטרם אכנס לעבי הקורה, אציין כי נוסח הסעדים שהתבקשו על ידי טנדו רחב עד כדי כך, שכמעט וניתן לומר שמה שמבוקש על ידה הינו הפקעת סמכויות הניהול של המרכז המסחרי מידי הנתבעת בכל הקשור לטנדו.

בתביעה שכנגד תובעת קורמן סלוק ידה של טנדו בגין ההפרות הנטענות של הסכם השכירות (נשלחה הודעה על ביטול ההסכם ודרישה לפינוי במכתב מיום 22.1.08, לאחר שהתרעות קודמות לא נענו, היות וטנדו טוענת כי פעולותיה אינן בגדר הפרה), וכן סעד כספי בגין ההוצאות העודפות שנגרמו לקורמן בשל הפעלת המושכר בשבתות על ידי טנדו, החל מינואר 2007 ועד פברואר 2008 (למעשה עד מועד הגשת התביעה שכנגד). אותן הוצאות נאמדות בסך 58041 ₪ בגין העסקת שומר בשבתות בממוצע של 907 ₪ לשבת ו 3628 ₪ לחודש. כמו כן חלק יחסי משכרו של מר ראיד זועבי, ששולמה לו לשנת 2007 בהיותו מנהל כונן בשבתות. בסה"כ נתבע כאן סך קרן של 74651 ₪, וכן סך קרן של 3804 ₪ בגין עלות תיקון דלת החשמל שפרצה טנדו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מ 21.8.07 .

אקדים ואציין התוצאה: מצאתי כי טנדו הפרה את ההסכם הפרה רגילה ולא יסודית, בגין הפעלת המושכר בשבתות בניגוד לתקנון, ובאין הסכמה של קורמן. לפיכך מצאתי כי עליה לפצות את קורמן בגין הנזק שגרמה ההפרה: עלויות מוגדלות של שכר שומר (ולא תוספת שכר מנהל כונן שהקשר הסבתי בינה לבין ההפרה מוטל בספק), וכן עלות החלפת דלת חדר החשמל, שהיתה אף היא תולדה של הפעלת המושכר בשבת. לא מצאתי שהוכחו הפרות נוספות של טנדו, ובהיות ההפרה רגילה ולא יסודית ומשיקולי צדק שמצאתי שיש להם תחולה – לא ראיתי לנכון להורות על ביטול החוזה וסילוק ידה של טנדו.

מאידך , משזכתה טנדו לכך שאינה מפונה, חרף ההפרה הנמשכת מצדה והודעת ביטול העומדת בתנאי הביטול הפורמליים והניחה גם ארכה סבירה לתיקון הפרה, הרי שבד בבד עם דחיית הסעד הנתבע של סילוק יד בתביעת קורמן ינתן צו מניעה קבוע המופנה לטנדו ואוסר על האחרונה להפעיל המושכר בשבתות.

ומן הכלל אל הפרט.

מטעם קורמן העידו מר נחום קורמן, מר יצחק חדד, מר ראיד זועבי ומנהלו הנוכחי של המרכז המסחרי – מר יואב וונדרהורן. מטעם טנדו נתנו תצהיר שתי המנהלות, שהינן אף בעלות המניות (האחיות לילך אלקיים וליאת וייסגרוס שייסדו את חברת טנדו). האחרונות אף נתבעות בתביעה שכנגד , לאור ערבותן האישית בסיפה של ההסכם, לחובותיה של טנדו כלפי קורמן. לגרסתן של האחיות , הובהר על ידן בזמנו במפורש לחדד כי כחלק מתנאי ההתקשרות יופעל "מזנון/בית קפה" קטן, אשר יפעל משך כל ימות השבוע כולל שישי ושבת. הוא נתן הסכמתו לכך, ואף היה מודע להפעלת המזנון במושכר ולא העלה שום טענה.

לטעמה של טנדו כל הפעילויות שהיא מקיימת במושכר נובעות אף מתקנון ההתאגדות שלה, שם מפורטות מטרות החברה כמרכז חוגים וסדנאות הורים וילדים, בית קפה, וחנות מוצרים קטנה לילדים. לגרסתן, הציגו את תקנון טנדו בפני ב"כ קורמן בטרם חתימה על ההסכם. אציין כי בין אם נכון הדבר ובין אם לאו, אותו תקנון של טנדו לא נקלט אל תוך הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים. המשטר החוזי החל ביחסי השכירות, אינו אלא הסכם השכירות, הסכמות לא הדירות ככל שישנן כאלה, ומסמכים שנקלטו אל תוך ההסכם מכוח הפניה שבהסכם גופו, כגון תקנון המרכז המסחרי.

בתצהיריה מציינת טנדו כי השקיעה סכומים נכבדים לצורך הקמת מרכז הורים וילדים שמטרתו קיום מגוון רחב של פעילויות והפעלות בנושא הורות, הריון, לידה וזוגיות, והכול בעזרת הפעלת משחקיה שהותאמה במיוחד לבילוי עם תינוקות ופעוטות, לרבות המזנון בו מוגשים כבוד קל ומשקה, כולל קפה. עוד לטענתה, לא יעלה על הדעת שהייתה מסכימה להיכנס למושכר אלמלא ניתן היה להפעיל המרכז גם בשבתות.

הסכם השכירות לא קבע הפרה של התקנון בתורת הפרה יסודית, אלא קובע החובה לקיים הוראותיו. הפרה של התקנון אפוא (בענייננו – במה שקשור לעבודה בשבת), עולה כדי הפרה רגילה, ולא יסודית: שכן לא הוכח (בין בפריזמה של מבחן סובייקטיבי, ובין בזו של מבחן אובייקטיבי) שמדובר בהפרה שקורמן היתה נמנעת כליל מכריתת ההסכם לו ראתה מראש ההפרה ותוצאותיה (סע' 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)).

8. במה שקשור לנושא רישיונות והיתרים: בהסכם לא הותנה בכלל כי ניהול עסק בלא רישיון יהווה הפרה, יסודית או לא, של ההסכם. מה שנקבע בסעיף 22 הינו תנית פטור לטובת קורמן: נקבע כי השוכר (טנדו) מצהיר שהוא בקיא בתנאים הנדרשים לצורך קבלת הרישיונות וההיתרים לעסקו, הוא לבדו (ולא המשכיר) יהא אחראי להשיג כל רישיון או היתר הנדרש לניהול עסקו על פי מטרת השכירות, ולצורך התקנת שילוט. הוא גם שיישא על חשבונו בכל תשלום נדרש להשגת רישיונות והיתרים כנ"ל. לדידי יש טעם בטענת טנדו, כי עילת פינוי ככל שקמה לקורמן, אינה נוגעת לנושא רישוי עסקים. אין די לעניין זה בהפניה כללית שבהסכם השכירות ביחס לחובה לניהול עסק על פי הוראות כל חוק ודין, כאשר בנושא הרישוי נקבעה בהסכם תניה ספציפית בנושא רישוי עסקים; ואותה תניה עיגנה האינטרס של קורמן כבעלת המרכז, אך עשתה כן רק בדמות תנית פטור ולא בדמות קביעה שניהול עסק ללא רישיון, עולה כדי הפרת ההסכם. יתירה מזו, ככל שטנדו מנהלת עסקה במרכז המסחרי על פי מטרת השכירות שהוסכמה על דעת קורמן בהסכם השכירות, הרי שיש טעם לפגם בהתנהלות קורמן, ככל שהאחרונה לא שתפה פעולה או הערימה קשיים על השוכר לעמוד בתנאים הנדרשים להשגת רישיון עסק , כגון: לאפשר לטנדו לפתוח פתח חירום כנדרש על ידי שלטונות כיבוי אש, משעה שמדובר במשחקייה. טנדו עשתה אמנם דין לעצמה בענין זה ופרצה בעצמה פתח חירום אך שוכנעתי שלאור הסכסוך בין הצדדים לא נותרה לה ברירה, שכן אחרת לא יכולה היתה לעמוד בדרישות כיבוי האש, שכן קורמן לא היתה נותנת הסכמתה לפתח במקום אחר. קורמן – שידעה שבמקום אמורה להתקיים משחקיה לפעוטות (ומדובר בענין שהנו בלב מטרת השכירות המוגדרת בחוזה, אף לשיטת קורמן) אמורה לדידי במסגרת חובת קיום החוזה בתום לב לשתף פעולה, כדי לאפשר לטנדו לעמוד בתנאים הדרושים להפעלת המושכר עד כמה שאותה הפעלה הנה בהתאם למטרות השכירות המוגדרות, ועד כמה שאותם תנאים תלוים בקורמן. פתח חירום לדרישת שלטונות כיבוי אש משעה שבמשחקיה עסקינן – הנה דרישה צפויה והגיונית, מבלעדיה לא יכולה טנדו לקיים עסקה מבחינת דרישות רישוי עסקים, והיה על קורמן לאפשר מילויה.